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新政后时代:且看开发商的成本控制之路

发布日期:2015/12/8 17:22:41 浏览次数:539 作者:

提要:近几年来,我国房地产业发展迅速,房地产开发利润空间较大,以致于部分房地产开发商不重视项目开发成本控制问题。但随着近期楼市新政频繁出台,市场再次呈现“面粉贵于面包”的态势,房地产开发利润空间也瞬间缩小。新政压顶,面对后时代房地产项目开发拐点,开发商应如何对?项目开发成本控制成为重中之重。

【新浪地产讯】文/梓萌(微博)  近几年来,我国房地产业发展迅速,房地产开发利润空间较大,以致于部分房地产开发商不重视项目开发成本控制问题。但随着近期楼市新政频繁出台,市场再次呈现“面粉贵于面包”的态势,房地产开发利润空间也瞬间缩小。新政压顶,面对后时代房地产项目开发拐点,开发商应如何对?项目开发成本控制成为重中之重。

所谓成本控制,是企业根据一定时期预先建立的成本管理目标,由成本控制主体在其职权范围内,在生产耗费发生以前和成本控制过程中,对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施,以保证成本管理目标实现的管理行为。而房地产项目开发成本控制的根本目的就是成本最小化、利益最大化、开发所面临的风险最小化。成本控制历来是大多数房地产开发项目的一个重头戏,伴随着每一个开发商、每一个开发项目、项目开发的每一个阶段。

成本控制一:土地成本

房地产项目开发入地成本控制大致可分为3部分:土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容,大致占总成本的50%。其中最重要的是土地费用,包括城镇土地出让金,土地征用费或拆迁安置补偿费等。据资料显示,目前在我国城镇商品房住宅价格构成中,土地费用约占20%,并有进一步上升的趋势。因而,土地费用是评价一个项目是否可行,是否有预期利润的最主要的经济指标。

对此,相关资深人士表示,房产商在决定是否开发一个项目前,必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价),以此来进行项目的可行性评估。显然,土地成本控制是项目房地产项目开发的重头戏。据了解,目前各名企中碧桂园、凯迪集团等对于土地成本控制堪称典范,值得借鉴。

成本控制二:前期成本

房地产项目开发前期成本控制主要是指前期工程费。其主要包括:前期规划,设计费,可行性研究费,地质勘查费以及“三通一平”等相关费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低,一般不会超过6%。建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程,设备及安装工程费用等,又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看,约占整个成本的40%左右。

据相关资料研究表明,房地产项目初步设计阶段,费用只占总成本的1%~2%,但影响工程造价的程度确达到了65%~70%左右,施工图设计阶段,影响工程造价程度为25%~35%,而施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5%~10%,这表明设计阶段的造价控制是项目工程费控制的关键。可见,这一部分虽然在整个房地产项目开发成本控制中所占比例不大,但其做的是否精准到位则尤为关键,值得关注。

成本控制三:工程成本

房地产项目开发工程成本控制一般占项目总成本的40%左右,作为开发商控制好施工成本非常重要。因房地产开发项目的实施阶段是依据规划设计方案和图纸,利用原材料、半成品和各种设备建设房屋的过程,所以工程成本是整个项目过程中资金投入最大,占据时间也相对较长的阶段。因而,施工阶段的成本控制是非常复杂的,在这个阶段一定要做好“三控两管一协调”工作。

据悉,施工阶段是资金投入的最大阶段,是招投标工作的延伸,是合同的具体化。加强工程成本控制,应从管理模式上着手,建立建设监理制;从技术措施上展开项目投资的有效控制;从经济措施上展开项目投资的有效控制。同时,需落实管理人员各自的职能任务,熟悉设计图纸和设计要求,定期进行工程费用超支分析等。